주택을 매도할 계획이라면 가장 먼저 확인해야 할 것이 바로 양도소득세입니다.
1주택자는 무조건 비과세라고 생각하기 쉽지만, 고가주택에 해당하거나 일부 요건을 충족하지 못하면 세금이 발생할 수 있습니다.
특히 매도 직전에 세금을 확인하지 않으면 예상보다 큰 금액이 나와 당황하는 경우가 많습니다.
계약 전에 미리 계산해보는 것만으로도 불필요한 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
지금부터 2026년 기준 1주택자 양도세 계산 방법을 단계별로 정리해보겠습니다.
1주택자 양도세 계산 기본 구조
양도소득세는 다음 순서로 계산됩니다.
양도가액 – 취득가액 – 필요경비 = 양도차익
양도차익 – 장기보유특별공제 – 기본공제 250만 원 = 과세표준
과세표준 × 세율 = 산출세액
이 공식을 이해하면 대략적인 세액을 예측할 수 있습니다.
1단계: 양도차익 계산하기
예를 들어 5억 원에 취득한 주택을 9억 원에 매도했다면 기본 양도차익은 4억 원입니다.
여기에서 취득세, 중개수수료, 인테리어 비용 등 인정되는 필요경비를 차감할 수 있습니다.
필요경비를 제대로 반영하지 않으면 세금이 더 많이 나올 수 있으므로 관련 영수증은 반드시 보관하는 것이 좋습니다.
2단계: 장기보유특별공제 적용
2년 이상 보유한 경우 일정 비율의 장기보유특별공제가 적용됩니다.
보유 기간이 길수록 공제율은 높아지며, 거주 요건까지 충족하면 공제 효과가 더 커질 수 있습니다.
따라서 단순히 “2년 넘었다”가 아니라 정확한 보유 기간과 거주 기간을 계산해야 합니다.
3단계: 고가주택 여부 확인
1주택자라도 양도가액이 고가주택 기준을 초과하면 전액 비과세가 아니라 초과분에 대해 과세가 이루어집니다.
이 부분을 놓치고 매도했다가 예상보다 많은 세금을 부담하는 사례도 적지 않습니다.
매도 전에 고가주택 해당 여부를 반드시 확인해야 하는 이유입니다.
📊 1주택자 양도세 예상 계산기
매도 전에 예상 세액을 직접 확인해보세요.
아래 간이 계산기를 통해 대략적인 양도소득세를 확인할 수 있습니다.
1주택자 양도세 예상 계산기 (간단 버전)
※ 본 계산기는 간이 예상용이며 실제 세액과 차이가 있을 수 있습니다.
정확한 세액은 세무사 상담 또는 국세청 홈택스에서 확인하시기 바랍니다.
매도 전 체크리스트
현재 정확한 주택 수를 확인했는지 점검해야 합니다.
보유 2년 이상 여부와 조정대상지역 거주요건 충족 여부도 반드시 따져봐야 합니다.
또한 고가주택 기준 초과 여부와 예상 세액을 사전에 계산해보는 것이 안전합니다.
계약 이후에는 되돌리기 어렵기 때문입니다.
함께 확인하면 좋은 정보
일시적으로 2주택이 된 경우에도 일정 요건을 충족하면 비과세가 가능합니다.
다만 처분 기한을 넘기면 일반 과세가 적용될 수 있어 주의가 필요합니다.
마무리 정리
1주택자 양도세는 구조를 이해하면 대략적인 세액을 예측할 수 있습니다.
하지만 보유기간, 거주요건, 고가주택 기준에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 매도 전 사전 계산은 필수입니다.
세금은 “모르고 지나가면” 가장 부담이 커지는 영역입니다.
계약 전에 한 번 더 확인하는 습관이 수천만 원을 지킬 수 있습니다.