부동산을 매도할 때 가장 많이 하는 질문이 바로 “1주택자인데 세금 안 내도 되나요?”입니다.
많은 사람들이 1주택이면 무조건 양도세가 비과세된다고 생각하지만, 실제로는 보유기간·거주기간·주택 수 판단 기준에 따라 결과가 크게 달라집니다.
특히 2026년 기준으로도 1주택자 비과세 요건은 그대로 유지되지만, 조건을 정확히 충족하지 못하면 수천만 원의 세금이 발생할 수 있습니다.
지금부터 반드시 알아야 할 핵심 조건을 정리해 보겠습니다.
1주택자 양도세 비과세 기본 조건
1주택자가 양도소득세를 비과세받기 위해서는 다음 요건을 충족해야 합니다.
첫째, 양도일 현재 1주택자여야 합니다.
일시적 2주택 등 예외는 있지만 기본 원칙은 “매도 시점 1주택”입니다.
둘째, 보유기간 2년 이상이어야 합니다.
취득일부터 양도일까지 2년 이상 보유해야 기본 요건이 충족됩니다.
셋째, 조정대상지역에서 취득한 경우 2년 이상 거주 요건이 추가됩니다.
단순 보유만으로는 부족하고 실제 거주 사실이 필요합니다.
이 세 가지가 충족되지 않으면 1주택자라도 양도세가 과세될 수 있습니다.
고가주택은 전액 비과세가 아니다
또 하나 중요한 부분은 고가주택 기준입니다.
양도가액이 일정 기준을 초과하면 전체 금액이 아닌, 초과분에 대해서는 과세가 이루어집니다.
따라서 “1주택이면 무조건 세금 0원”이라는 생각은 위험할 수 있습니다.
매도 전 예상 세액을 미리 계산해보는 것이 안전합니다.
일시적 2주택은 어떻게 되나
기존 주택을 보유한 상태에서 새 집을 취득하는 경우가 있습니다.
이때 일정 기간 내 기존 주택을 처분하면 비과세 요건을 인정받을 수 있습니다.
다만, 처분 기한을 넘기면 2주택자로 간주되어 세금이 크게 늘어날 수 있습니다.
실제 사례에서도 처분 시기 착오로 수천만 원의 추가 세금이 발생한 경우가 있습니다.
이런 경우 세금 폭탄 가능성 높다
- 거주 요건을 채우지 못한 경우
- 분양권·입주권을 주택 수에 포함해 계산하지 않은 경우
- 상속주택을 단순히 제외된다고 오해한 경우
- 고가주택 기준을 확인하지 않은 경우
이런 실수는 대부분 “몰라서” 발생합니다.
매도 직전에 확인하면 이미 늦을 수 있습니다.
매도 전 반드시 확인해야 할 체크리스트
- 현재 정확한 주택 수 확인
- 보유기간 및 거주기간 계산
- 조정대상지역 여부 확인
- 예상 양도차익 계산
- 비과세 한도 초과 여부 점검
특히 양도차익 계산은 단순 매도가 – 매수가가 아니라, 필요경비와 장기보유특별공제까지 포함해 계산해야 합니다.
마무리 정리
1주택자 양도세 비과세는 분명 존재하지만, 조건 충족이 핵심입니다.
단 하나라도 요건을 놓치면 비과세가 아닌 일반과세가 적용될 수 있으며, 이 경우 세금 부담은 상당히 커집니다.
매도 계획이 있다면 계약 전 반드시 요건을 다시 점검하는 것이 안전합니다.
“괜찮겠지”라는 생각이 가장 위험할 수 있습니다.